长城未结算及待建面积统计如下:

深圳共计53.21万平：

1。宝安11.8

2.黄金台14.22

3.南山 16.23

4.东莞松山湖10.96

成都天府长城：据深长城证券部确认，尚有共计100万平未结算或者未建。

上海30.29万：

1.张江7.74

2.南汇22.55

惠阳土地建面：40万平

大连，建面30.24万平

简单计算估值如下:

以上项目盈利能力都相当强，当然大连项目除外。按照每平米税前盈利2000元计（我想这很保守了，我们都了解它的土地成本），大连因为盈利能力弱，项目面积除3。则：

总面积按照233万平计，233x0.2=46.6亿。扣税后46.6x3/4=35亿。

每股总盈利：35/2.4=14.6

持有物业计算：

圣庭院及新世纪12.5万平，办公楼0.8万，商业物业2万，车库1.5万折算为1万平，菜市场0.5万平，仓储保守计4.2万平，以上共计21万平。

按照保守计算单价1.8万/平，则共计估值37.8亿，折合每股15.75元。

加上振业的市值，折合每股1元。

以上共计16.75元。

所以长城估值如下：

按照净资产折现算法

16.75+14.6=31.35

按照市盈率算法，

如果长城现有的项目5年内开发完成，则每年销售面积50万平，每股盈利14.6/5=2.92元，2.92x20倍市盈率=58.4，58.4+16.75=75元。

如果长城现有的项目6年内开发完成，则每年销售面积42万平，每股盈利14.6/6=2.433，2.433x20倍市盈率=48.66，48.66+16.75=65.4

更何况，长城还有利好未出。

其一，股权激励机制一定会建立。

其二，惠州项目的转让方是中州集团。让人联想起宝安旧城的合作方也是中州。种种迹象显示，宝安旧城上，长城极有可能获得更多的分额和土地。原因如下：

1.中州实力并不强，要开发如此大的项目，在早些年可以空手做，现在绝对不成。

2.长城已投近6亿，而中州只投了2亿，中州捉襟见肘，而项目迟迟未开。长城非常主动，而且.长城在和资金上更有势力。

3.证券部透露会有土地替代大连甘井子的土地。而甘井子的土地我们已知的是公司如果想获得，价格是非常低的。比它更好更有把握的，我们想不出别的了，只能是宝安。

4.证券部被问及此事时，对此也是说有可能。

要想双方联手建宝安旧城

按原协议己无可能.至少要等五十年

因为中洲集团无力支付剩余款项来开发

长城有钱开发.但长城只占18%

所以如果中洲集团顺势改变协议.只获取利益.这个项目才能启动

否则这个项目将无限延期

但深圳市会答应吗

如果要行政干预.当然首先考虑合伙人

第三项计算存在巨大漏洞:如果没理解错,这应该是清算帐面价值吧?000042有三千多名在职员工,下岗费以人均10万计不为过吧?这只是其一;在公司持续经营的前提下,物业的帐面估价如果脱离了其实际赢利能力是没多大意义的,目前这部分资产的主要功能一是养人二是能为公司质押贷款,对EPS的直接贡献近乎于0,所以也不可能用PE计算其"价值".

用绝对估值法计算000042的"内在价值"有夸大之嫌,是持有人的悲哀.

楼主辛苦了！谢谢提供分析资料

赞！

宝安项目权益仅18％，其它项目有没有类似情况？有心人可以去查查，不管怎样，建筑面积是不足253万平的，但目前价位相比其它地产股确实明显低估。

建议LZ别轻易预测000042未来数年的收益,这是一件十分"危险"的工作.据我所知,至少有5名走访过公司的行业研究人员"死"在对000042  07EPS的预测上.我并不认为是他们的错,而是被人给忽悠了.

职业眼光的某些看法不能说毫无道理，比如说不动产的重估，酒店这一块资产如果出手，毫无疑问重估价值很高，但很明显长城是要继续经营下去，现在谈不动产的重估有点远水不解近渴，意义不大。但这位老兄宣判3千多人下岗，而且给出人均10万的下岗费就太离谱了，目前酒店客源情况不错，不怎么赚钱是管理上的问题，远没到关门大吉的时候，给合同制青工10万安置费也属无稽之谈，呵呵

唱空不管出于何种目的，其实与我没太大关系，和15年不同，拿的不多，下跌后正好再买，呵

不过长城的走势好象有转强的迹象

哈，17楼，不好意思，我刚刚进这个股票，基本面还不是完全清楚，出丑了～

目前价位唱空做空是不理性的.

之所以说上述内容是想说明一点:持有一家公司的股票不能只看到它的优点而忽略其短处,客观评估所持股票的内在价值才是正确态度.

价值重估是LZ提出的话题,我的三千多名员工及"10万"安置费意在提醒分析的缺陷别无他意.

000042的走强有赖于主营收益的持续增长.

 职业眼光分析的有道理

看好一个东西,正反都要看

没有什么都好的东西

事物都是变化的

你今天分析不值三十元

明天可能分析的值六十元

昨天看了看云铜股价,二00三年,也只值三到四元多

今年最高都上了98元了,事物要以发展的眼光看问题

即便考虑到职业眼光的说法,按清算补偿职工,所费不过3-6亿,影响净资产不过1-2.5元,更何况,我们对自有物业按1.8万/平计,已经保守了.

如果LZ的重估逻辑成立,商业百货类公司应该更具潜质,资源类股票一次性折现也很可观.

我们的角度不同,难沟通.我看重的是公司的实际赢利能力.

动态评估公司当期及未来数年的主营收益不是一件容易的事.

自000042的中报出来后(加上三季报),000042见20元就是我的预期.20元是我推荐给老朋友的买入价,是否正确仍有待检验.

商业百货的股价已经包含了重估价值，典型的比如大牛股通称控股。还有的变现太难，比如商业城，导致股价较低。

而资源类股，因为开采费用、冶炼费用占比太高，当然不能一次折现。

简单看，只是这么考虑吧，新世纪和圣庭院如果在市场上出手，能不能卖出，能卖多少钱？我想在深圳中心区，有着金枕头奖的酒店，就卖个2万/平，应该没问题。你们说呢？

 在商业发达地区，持有性物业，一直被外资所看好，原因就是，尽管现期收益率低，但是将来的升值和赢利空间并不差。在曼哈顿，我住的3星酒店，250美金（2000元）；伦敦，3星，220镑（3300元）。

住房价格我们同国外相差不大，但是商业物业上，我们差距很大。

自000042的中报出来后(加上三季报),000042见20元就是我的预期.20元是我推荐给老朋友的买入价

是否正确仍有待检验.

补充一下，以上我的计算，是把负债全部搁在开发部分，假定原有持有物业都是自有无负债的。这是因为帐面的物业价值只有7亿，即使按比例对应负债也很少，只有4个多亿，影响净资产不到2元。

不明白长城为什么这么弱呢?